La fianza deriva de la palabra «prenda» que tiene su origen etimológico en el latín, más concretamente en el derecho romano, y proviene del vocablo «pignus». Recordemos que antiguamente se jugaba a las prendas donde el jugador que perdía tenía que entregar algo y hacer lo que se le mandaba para recuperarlo. Así «pignus» es en la actualidad lo que nosotros conocemos como «garantía».
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La FIANZA tiene como objeto, pues, asegurar lo acordado, en este caso, en el contrato. La FIANZA será de un mes de renta cuando se arriende una vivienda habitual y de dos meses de renta en el supuesto que el arrendamiento sea para uso distinto del de vivienda como por ejemplo un local o una oficina. Pero en el artículo 36.5 de la LAU se habla de que las partes, es decir, arrendatario/a y arrendador/a podrán pactar cualquier tipo de garantías y añade que si es una garantía en metálico no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Entonces ¿Hay que distinguir aquí dos tipos de FIANZA?.
No. Pero en mi opinión, si hay que distinguir entre dos tipos de garantía. Así pues no puede confundirse la garantía de la FIANZA con la GARANTIA ADICIONAL. La GARANTIA ADICIONAL a mi modo de ver, ha de ser contemplada como algo que se añade para otorgar un plus de seguridad al cumplimiento del contrato.
También otro punto de tener en cuenta es que puede haber varios tipos de GARANTIA ADICONAL. ¿Qué clases de GARANTIAS ADICIONALES hay?. Las más comunes, aunque no por ello las única, son ; la GARANTIA ADICIONAL en metálico limitada, actualmente, por la ley a un máximo de dos meses de renta y la GARANTIA ADICIONAL de un fiador o fiadores. Otra cosa a considerar es que las partes pueden llegar a un acuerdo y establecer en un mismo contrato varias garantías adicionales.
Pero volvamos a lo que nos ocupa que es la confusión entre la FIANZA y la GARANTIA ADICIONAL. ¿Qué distingue a una y a otra, sobretodo si lo que se pide es una GARANTIA ADICIONAL en métalico?. En mi opinión, la diferencia está en la obligatoriedad.
La FIANZA es una garantía obligatoria para perfeccionar el contrato de arrendamiento, es decir, sin ella no puede haber contrato. Dicha obligatoriedad está determinada en la LAU. Sin embargo la GARANTIA ADICIONAL no es obligatoria, si no que es pactada entre las partes y por tanto demuestra, con ello, primero una mayor flexibilidad en dicha garantía, segundo que debe haber un pacto entre las partes y por consiguiente una negociación y tercero la posibilidad de que esta garantía se lleve a cabo, o no, sin que por ello sea un problema para perfeccionar el contrato de arriendo.
Es decir, las partes pueden firmar un contrato de arrendamiento sin GARANTIA ADICIONAL y este contrato tendrá validez, cosa que no ocurriría si el arrendatario/a no hace entrega al arrendador/a de la FIANZA.
Una última cuestión a tener en cuenta: La FIANZA nunca puede servir para pagar el último mes de renta, puesto que su naturaleza es garantizar todos los acuerdos del contrato no tan sólo el pago de la renta.
Deambulando por las calles de Llucmajor perdiendo nuestros pasos por sus torcidas y estrechas aceras llegamos a una hermosa placeta presidida por la estatua de una niña: » L’Espigolera». Rodeada de árboles, subida en una peana de mármol, la figura grácil parece haber salido de caminos de tierra y piedras de un LLucmajor rural perdido en el tiempo. De lineas limpias sin pretensiones, su sencillez traspasa la piedra misma de la escultura y le otorga alma. Abajo en la peana, puede leerse, A MARIA ANTÒNIA SALVÀ.
LA ESTATUA SE REALIZÓ EN BRONCE EL AÑO 1965 POR EL ESCULTOR HORACIO DE EGUÍA
La estatua es un homenaje a la insigne poetisa «llucmajorera» y hace referencia a uno de sus poemas: «Espigolalles» que podemos encontrar en su libro «El retorn».
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«S’Espigolera» es como la poesía de María Antònia Salvà discreta a la vez que elegante, firme como la piedra que no se deja ajar por el tiempo y sin embargo sensible y llena de calidez. Las palabras se hilan unas con otras tejiendo el alma de cada poema, mostrándonos la belleza de la vida cotidiana, de la naturaleza que nos rodea y de las pequeñeces exultantes que no debemos dejar pasar.
Maria Antonia Salva nos invita a volver repetidamente a una edad de inocencia y ver a través de unos ojos cargados de curiosidad un mundo donde lo exquisito se encuentra en lo sobrio y lo natural salvándonos de la banalidad de lo mundano.
Su obra poética de valor incalculable nos habla de un LLucmajor antiguo, perdido en los ecos del pasado, en las gentes «llucmajoreres» que ya no están y sin embargo siempre recordadas en sus poemas, leídos, ahora, por las nuevas generaciones de «espigolers» y «espigoleres», una herencia literaria de dimensiones inconmensurables que guarda en sus palabras hechas rimas un legado, la herencia de todo un pueblo hecha de sentimientos y de pasión.
Esta cuestión, que a veces puede causar fricción entre las partes, está dentro del apartado de GASTOS de un contrato de arrendamiento de vivienda. A pesar que la renta y su negociación definen muchas veces la aceptación o no de un arrendamiento no hemos de olvidar que los gastos son igual de importantes puesto que al fin y al cabo muchas veces determinan si el arrendatario/a puede o no aceptar el precio del alquiler del inmueble.
Los gastos de luz y agua queda asumido por ambas partes y de forma unánime que será el arrendatario/a el cual lo pagará pero la basura y el IBI a veces no hay tanta concordancia. La duda se origina por su naturaleza: ambos gastos son tributos.
Para el arrendatario/a éstos tributos son inherentes a la vivienda arrendada cuya titularidad es de la propiedad y por tanto este vínculo puede ser un motivo por el cual el inquilino/a piense que no ha de asumir su pago Por otro lado el arrendador/a puede pensar que el inquilino/a debe satisfacerlos ya que él disfruta del bien que es gravado por dichos impuestos. Como vemos estamos ante un problema de perspectiva.
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En mi opinión hay que hacerse una pregunta: ¿ A quién benefician el pago de estos tributos?. Y para contestarla creo que primero tendríamos que distinguir entre el concepto de uso y el concepto de valor.
El concepto de uso aquí lo podríamos entender como el aprovechamiento o la utilidad que hace una persona de un servicio. Es decir, ¿Quién se aprovecha del servicio de recogida de la basura?. A mi modo de ver es el arrendatario/a que vive en el inmueble arrendado y que en el periodo contractual tiene su domicilio en la vivienda. Es el arrendatario/a que genera los residuos (plástico, papel, orgánico, etc.) y por tanto él o ella debe pagar estas tasas las cuales anualmente son cobradas por los Ayuntamientos municipales donde se encuentran las viviendas.
Pero, y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), ¿quién debe pagarlo?. El IBI es un impuesto que grava el valor de los bienes inmuebles y también es recaudado por los Ayuntamientos. El valor catastral del inmueble será la base para calcular el impuesto. En este caso, a mi parecer, queda justificado que a este tributo le apliquemos el concepto de VALOR.
El valor aquí será entendido como la estimación en dinero del bien o lo que valdría la cosa, el bien inmueble, en el caso de un cambio (por ejemplo: una permuta) o de una transacción ( por ejemplo: una compraventa). El único que puede llevar a cabo dicho cambio o transacción seria el arrendador/a y se beneficiaria de este valor otorgado al bien inmueble en cuestión. Visto desde la óptica que el arrendador/a es el titular del bien inmueble arrendado el valor que ostente dicho bien lo beneficiará a él por tanto basándonos en que él o ella es el beneficiario de este tributo, en mi opinión, el IBI debe asumirlo dicho arrendador/a.
A pesar de todo lo dicho con anterioridad hay que señalar dos cosas: Primero que las partes pueden acordar entre ellas que el arrendatario/a pague los tributos. ART. 20.1. LAU – Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Y segundo que a pesar que yo tenga esta opinión sobre este tema puede haber otras opiniones diferentes a las expuestas en este artículo, que expongan todo lo contrario y que sean tan válidas como la mía. Al fin y al cabo ver las cosas con perspectiva nunca ha sido fácil.
Muy común es que las personas interesadas en alquilar una vivienda habitual pregunten: ¿Para cuantos años el arrendador/a quiere alquilar?.
La repuesta es que en los arrendamientos de vivienda habitual la legislación establece por ley los años en que ha de durar un arrendamiento de vivienda habitual no pudiendo pactar entre partes la duración del tiempo del contrato como se hace en el arrendamiento que no es de vivienda habitual, como por ejemplo: en un local o en una oficina, a no ser que este pacto exceda en años a los que la ley establezca, puesto que así sería un beneficio para el arrendatario/a. Por tanto para saber la duración del contrato será importante conocer la ley vigente del momento en que se firmó.
Luego hay otra pregunta frecuente:¿El contrato dura un año y luego tengo que renovar firmando otro contrato?.
Pues no. Y aquí entra el concepto PRORROGA AUTOMÁTICA. Primero hemos de ir a la definición de PRORROGA, prorrogar significa alargar o prolongar una cosa, en este caso que nos ocupa, estaríamos hablando del contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
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Podríamos añadir a esta definición una característica inherente a dicho contrato y que sirve para escenificar mejor esta noción y es la idea de que esta prórroga se alarga en el tiempo, siempre que entendamos que el tiempo va a ser concreto y determinado por la ley, la cual también podrá regular unas excepciones a dicha prórroga.
Pero por si sola no conseguiríamos alcanzar ver la importancia que tiene este elemento en un contrato de arrendamiento. Es necesario, de alguna forma, calificarla para dotarla de esa cualidad que en mi opinión la hace tan importante, es decir, a esta prórroga le hemos de añadir un adjetivo que la concreta y la define : es automática. Es decir, no es una renovación de contrato sino una prorrogación de éste.
Actualmente, muchas veces, la palabra automático conlleva una carga negativa, y más en la actualidad donde la idea de que algo funcione por si sólo sin la intervención humana genera un cierto resquemor. Sin embargo, en este caso, la PRORROGA AUTOMÁTICA, al no ser necesario la firma reiterada y anual para ampliar el plazo del contrato en el tiempo una y otra vez hasta que éste se de por finalizado dotaría al contrato de arrendamiento, en mi opinión, de una doble seguridad jurídica: la primera que ambas partes saben el plazo de duración del arrendamiento al firmar el contrato porque dichas prórrogas están establecida en la ley y la segunda, que estas prórrogas se darán en un mismo contrato teniendo la certeza por ambas partes que las condiciones, acuerdos y clausulas pactadas serán las mismas y tendrán la misma vigencia durante dichas prórrogas, hasta que finalice el contrato.
Es algo común no saber distinguir entre ARRENDADOR/A y ARRENDATARIO/A cuando iniciamos la lectura de un contrato de arrendamiento. Este dos conceptos los vemos por primera vez en el apartado de REUNIDOS donde se dan los datos de las partes que van a participar en el acuerdo. Es en el inicio donde lo tenemos relativamente claro porque las dos palabras van unidas a los nombres de cada una de las partes.
El problema es que dichos conceptos se repetirán durante todo el contrato, esta vez sin ir acompañados por nuestro nombre, atribuyendo a cada parte definida como arrendador/a y arrendatario/a obligaciones y derechos que asumirán como obligatorios por tanto entender quién es quién en el contrato es esencial saber que debemos cumplir y que podemos pedir.
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El arrendador es la persona que cede el uso de un inmueble objeto de arriendo a cambio de obtener una contraprestación, generalmente pecuniaria, es decir, de DINERO. El arrendatario es la persona que arrienda un inmueble para uso y disfrute a cambio de dar una contraprestación, generalmente pecuniaria, es decir, de dar una cantidad de dinero. Esta cantidad de dinero es lo que se define en el contrato de arrendamiento como RENTA.
¿Hay una palabra más sencilla para definir al arrendatario?. Si. La que todos conocemos: Inquilino/a.¿Hay una palabra más sencilla para definir al arrendador?. Y aquí muchos dirán: “Si, propietario/a”. Pues no exactamente. No todos los arrendadores son propietarios.
Y aquí entra el concepto de USUFRUCTUARIO. Aquella persona que sin ser propietario ostenta el uso del inmueble que se arrienda. Recordemos que, un poco más arriba hemos definido que el arrendador cede el uso del inmueble pero no cede la titularidad del inmueble.
Por tanto habrá que distinguir entre el arrendador que tenga el pleno dominio de una propiedad, en este caso y para simplificar la titularidad del bien y su uso, y otro tipo de arrendador que sólo tengan el uso de la propiedad, estaríamos hablando del usufructuario, mientras que la titularidad del bien pertenece a otra persona a la cual llamaremos “NUDO PROPIETARIO”. Como curiosidad y para recordar la palabra “nudo” ésta significa “desnudo” que aquí podríamos adaptarla a “despojado”. El propietario que es despojado del derecho de uso del inmueble a pesar de ser el titular de este inmueble. Ese derecho de uso es reconocido como DERECHO DE USUFRUCTO que pertenece a otra persona.
¿Quién podrá arrendar el inmueble?. Pues en este caso sólo el que tiene el derecho de usufructo es decir, el usufructuario. Así podemos entender, en este contexto, la necesidad de utilizar arrendador/a y arrendatario/a para concretar con exactitud la posición de cada uno y lo que representa en el contrato.
También hemos de tener en cuenta que igualmente se puede utilizar los conceptos «LA PARTE ARRENDATARIA» y «LA PARTE ARRENDADORA» siendo el concepto «parte» la posición o sitio que se ocupa en el contrato, en este caso, el lugar del arrendador y el lugar del arrendatario. En un contrato nos podemos encontrar dichos conceptos indistintamente.
Por último, y en el caso, que tengamos dudas cuando leamos el contrato siempre podemos volver al inicio de éste, e ir a REUNIDOS donde encontraremos asociado nuestro nombre con el concepto de arrendador/a o arrendatario/a.
