Muy común es que las personas interesadas en alquilar una vivienda habitual pregunten: ¿Para cuantos años el arrendador/a quiere alquilar?.
La repuesta es que en los arrendamientos de vivienda habitual la legislación establece por ley los años en que ha de durar un arrendamiento de vivienda habitual no pudiendo pactar entre partes la duración del tiempo del contrato como se hace en el arrendamiento que no es de vivienda habitual, como por ejemplo: en un local o en una oficina, a no ser que este pacto exceda en años a los que la ley establezca, puesto que así sería un beneficio para el arrendatario/a. Por tanto para saber la duración del contrato será importante conocer la ley vigente del momento en que se firmó.
Luego hay otra pregunta frecuente:¿El contrato dura un año y luego tengo que renovar firmando otro contrato?.
Pues no. Y aquí entra el concepto PRORROGA AUTOMÁTICA. Primero hemos de ir a la definición de PRORROGA, prorrogar significa alargar o prolongar una cosa, en este caso que nos ocupa, estaríamos hablando del contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
FOTO: NEUS LOPEZ
Podríamos añadir a esta definición una característica inherente a dicho contrato y que sirve para escenificar mejor esta noción y es la idea de que esta prórroga se alarga en el tiempo, siempre que entendamos que el tiempo va a ser concreto y determinado por la ley, la cual también podrá regular unas excepciones a dicha prórroga.
Pero por si sola no conseguiríamos alcanzar ver la importancia que tiene este elemento en un contrato de arrendamiento. Es necesario, de alguna forma, calificarla para dotarla de esa cualidad que en mi opinión la hace tan importante, es decir, a esta prórroga le hemos de añadir un adjetivo que la concreta y la define : es automática. Es decir, no es una renovación de contrato sino una prorrogación de éste.
Actualmente, muchas veces, la palabra automático conlleva una carga negativa, y más en la actualidad donde la idea de que algo funcione por si sólo sin la intervención humana genera un cierto resquemor. Sin embargo, en este caso, la PRORROGA AUTOMÁTICA, al no ser necesario la firma reiterada y anual para ampliar el plazo del contrato en el tiempo una y otra vez hasta que éste se de por finalizado dotaría al contrato de arrendamiento, en mi opinión, de una doble seguridad jurídica: la primera que ambas partes saben el plazo de duración del arrendamiento al firmar el contrato porque dichas prórrogas están establecida en la ley y la segunda, que estas prórrogas se darán en un mismo contrato teniendo la certeza por ambas partes que las condiciones, acuerdos y clausulas pactadas serán las mismas y tendrán la misma vigencia durante dichas prórrogas, hasta que finalice el contrato.
Es algo común no saber distinguir entre ARRENDADOR/A y ARRENDATARIO/A cuando iniciamos la lectura de un contrato de arrendamiento. Este dos conceptos los vemos por primera vez en el apartado de REUNIDOS donde se dan los datos de las partes que van a participar en el acuerdo. Es en el inicio donde lo tenemos relativamente claro porque las dos palabras van unidas a los nombres de cada una de las partes.
El problema es que dichos conceptos se repetirán durante todo el contrato, esta vez sin ir acompañados por nuestro nombre, atribuyendo a cada parte definida como arrendador/a y arrendatario/a obligaciones y derechos que asumirán como obligatorios por tanto entender quién es quién en el contrato es esencial saber que debemos cumplir y que podemos pedir.
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El arrendador es la persona que cede el uso de un inmueble objeto de arriendo a cambio de obtener una contraprestación, generalmente pecuniaria, es decir, de DINERO. El arrendatario es la persona que arrienda un inmueble para uso y disfrute a cambio de dar una contraprestación, generalmente pecuniaria, es decir, de dar una cantidad de dinero. Esta cantidad de dinero es lo que se define en el contrato de arrendamiento como RENTA.
¿Hay una palabra más sencilla para definir al arrendatario?. Si. La que todos conocemos: Inquilino/a.¿Hay una palabra más sencilla para definir al arrendador?. Y aquí muchos dirán: “Si, propietario/a”. Pues no exactamente. No todos los arrendadores son propietarios.
Y aquí entra el concepto de USUFRUCTUARIO. Aquella persona que sin ser propietario ostenta el uso del inmueble que se arrienda. Recordemos que, un poco más arriba hemos definido que el arrendador cede el uso del inmueble pero no cede la titularidad del inmueble.
Por tanto habrá que distinguir entre el arrendador que tenga el pleno dominio de una propiedad, en este caso y para simplificar la titularidad del bien y su uso, y otro tipo de arrendador que sólo tengan el uso de la propiedad, estaríamos hablando del usufructuario, mientras que la titularidad del bien pertenece a otra persona a la cual llamaremos “NUDO PROPIETARIO”. Como curiosidad y para recordar la palabra “nudo” ésta significa “desnudo” que aquí podríamos adaptarla a “despojado”. El propietario que es despojado del derecho de uso del inmueble a pesar de ser el titular de este inmueble. Ese derecho de uso es reconocido como DERECHO DE USUFRUCTO que pertenece a otra persona.
¿Quién podrá arrendar el inmueble?. Pues en este caso sólo el que tiene el derecho de usufructo es decir, el usufructuario. Así podemos entender, en este contexto, la necesidad de utilizar arrendador/a y arrendatario/a para concretar con exactitud la posición de cada uno y lo que representa en el contrato.
También hemos de tener en cuenta que igualmente se puede utilizar los conceptos «LA PARTE ARRENDATARIA» y «LA PARTE ARRENDADORA» siendo el concepto «parte» la posición o sitio que se ocupa en el contrato, en este caso, el lugar del arrendador y el lugar del arrendatario. En un contrato nos podemos encontrar dichos conceptos indistintamente.
Por último, y en el caso, que tengamos dudas cuando leamos el contrato siempre podemos volver al inicio de éste, e ir a REUNIDOS donde encontraremos asociado nuestro nombre con el concepto de arrendador/a o arrendatario/a.
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo al que llegan las partes y donde se establece en clausulas los correspondientes pactos que van a regir a lo largo del tiempo que dure dicho arrendamiento.
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Muchas personas creen que los contratos no sirven para nada puesto que entienden que todos son iguales reduciéndolos a simples plantillas obviando que cada inmueble tiene sus propias características y sus pretensiones.
Mi opinión sobre el tema es que un contrato es una herramienta esencial en cualquier tipo de arrendamiento que no solo regula las condiciones del alquiler si no que también, y tal vez sea esto lo más difícil, plasma en dicho contrato los posibles conflictos que pueda generar este arrendamiento entre arrendador/a y arrendatario/a a lo largo del periodo contractual
Este elemento de previsión es la esencia del contrato en si mismo puesto que servirá en un futuro para solucionar los posibles problemas venideros o, lo que es la panacea para cualquier convenio o acuerdo entre dos o más personas, prevenirlos.
Este principio, el de la prevención, no es posible si las personas que firman el contrato no entienden su contenido, lo mal interpretan porque desconocen el significado de determinados conceptos o lo que es aún peor, no prestan atención a lo pactado en él porque se aburren al leerlo. Por ello, es de gran importancia comprender lo que se firma puesto que si no entendemos los acuerdos tampoco podemos cumplirlos.
Ahora bien, la mayoría de los ciudadanos carecen de una base sólida de conceptos básicos de derecho civil (los contratos de arrendamiento, compra-venta, contrato de arras … pertenecen a la rama civilista), entre otras cosas porque a pesar que en los colegios e institutos se dan asignaturas tan dispares como matemáticas, historia, lengua, filosofía, etc. con la idea de conseguir una cultura general para afrontar los retos de la vida la formación elemental sobre conceptos jurídicos prácticos para el día a día brilla por su ausencia.
Por decirlo de alguna manera el ciudadano no reconoce ni entiende el vocabulario básico de los contratos que a lo largo de su vida se va a ver obligado a firmar.
A pesar que los intermediarios, los que median o interceden entre dos o más personas, deben dar una explicación a las partes sobre el contenido del acuerdo, la falta de conocimiento sobre las palabras que se emplean en la redacción hace que las personas que tengan que firmar dicho acuerdo muchas veces renuncien a hacer preguntas sobre él unas veces por timidez y otras porque es difícil formular una cuestión determinada sobre algo que no se entiende cuando lo que realmente pasa es que no se entiende nada y la pregunta no es sobre algo concreto del contenido sino sobre todo el contenido.
La idea de este blog: MI OPINION SOBRE NOCIONES DEL INMOBILIARIO es ir deesgranando, de forma amena los conceptos más utilizados en los contratos y que a veces pueden crearnos confusión, hablar un poco sobre la diferente documentación que hace referencia a los inmuebles y en general tratar temas que tengan que ver con el mercado inmobiliario y que puedan ser interesantes y nos permitan tener una visión general sobre el inmobiliario, y lo que es aún más interesante, crearnos una opinión propia tanta ustedes como yo de todo ello llegando a conclusiones mediante preguntas.
La pregunta como piedra angular para enriquecer nuestros conocimientos e impulsar nuestra propia reflexión sobre los diferentes temas a tratar, es decir, el antiguo pero siempre eficaz método socrático.
